Déductions fiscales en LMNP et assurance habitation

On parle souvent de conditions avantageuses pour les investissements de type LMNP: la loi permet avant tout de déduire la majorité des charges des revenus locatif de même type, en fonction de l'inscription ou non des biens à l'actif immobilier.

Au rayon des charges déductibles les plus lourdes, citons avant tout les frais liés à la gestion et aux assurances, notamment l'assurance habitation ou les remboursements sur crédit immobilier. Dans le cas de l'habitation, une assurance multirisque est fortement conseillée, étant donné les risques non-couverts par l'assurance habitation de base.

Les frais liés à l'exploitation de la propriété, qu'il s'agisse d'une résidence médicalisée ou d'une résidence de services, peuvent être déduis en majeure partie : coûts des réparations, entretien usuel, intérêts sur emprunts et amortissement de tous les biens immobiliers.

Autre avantage non-négligeable : le statut de loueur en meublé permet l'exonération de la TVA, à quelques exception près (résidences liées au tourisme notamment). D'autres taxes telles que la taxe d'habitation ou la taxe foncière (les deux premières années, lorsqu'il s'agit de bâtiments neufs), ainsi que la taxe dite "professionnelle".

Menace sur la location meublée professionnelle

Le journal des finances rapporte cette nouvelle inquiétante: le gouvernement français veut durcir les conditions d'accès au régime fiscal d'investissement LMP / LMNP. Actuellement, le statut LMP permet de contourner l'impôt sur les loyers et de déduire les éventuels déficits.

Pourtant, si ce projet de loi durcit les conditions pour l'investissement en LMP, elle rend encore plus intéressant un investissement en LMNP : les déficits éventuels étaient auparavant imputables uniquement sur les revenus de l'année en cours.

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Les résidences médicalisées et le statut LMNP

RESIDENCES MEDICALISEES - EHPAD

Définition

Il s'agit d'établissements d’hébergement pour les personnes âgées. Ces résidences sont appropriées pour des personnes ayant des difficultés d'autonomie majeures pour assumer seules une des 4 actions élémentaires de la vie quotidienne :

• Manger
• Faire sa toilette
• S’habiller
• Se déplacer

La dépendance est dite « lourde » lorsque trois de ces actions ne peuvent être accomplies. C’est à partir de quatre-ving-cing ans que commence souvent ce type de dépendance.

Une règlementation qui sécurise l’investissement

Les établissements de type EHPAD, à l'opposé des résidences de services pour seniors, doivent respecter certains critères :

• Agrément de la DASS (Direction des Affaires Sanitaires & Sociales)
• Contrôle permanent des différentes activités et de la qualité des prestations fournies par l'EHPAD
  
• Cahier des charges strict établi par arrêté ministériel

L'investissement en résidences médicalisées est l'un des investissements les plus rentables du monde de l'immobilier: ils permettent des revenus défiscalisés, un récupération de la TVA, et un placement patrimonial rentable, entre autres.

Ces résidences reçoivent des allocations versées par le Conseil Général et sont contrôlés à des intervalles réguliers, ce qui permet de prévenir toute dérive budgétaire.

Loueur en meublé professionel

Conditions à réunir pour accéder au statut LMP:

• L'investissement locatif doit concerner un logement meublé.
• L'investisseur doit être inscrit au RCS en tant que loueur en meublé professionnel (LMP).
• L'investisseur doit retirer de son activité de loueur en meublé professionnel plus de 23 000 euros annuel ou au moins 50% de son revenu (le seuil se calcule par foyer fiscal).
• Tous les revenus locatifs doivent être déclarés au niveau des BIC (Bénéfices Industriels & Commerciaux).

Les différents biens immobiliers entrant dans la définition de meublé sont :

• bien locatif meublé
• résidence hôtelière, de tourisme, chambre d'hôte et gîte rural
• maison de retraite, résidence de service, etc.

Avantages de ce statut en particulier:

• Déduction totale sur les revenus des charges REELLES (compris : Frais d'acquisition, d'ingénierie, intérêts d'emprunt, etc.)
• Amortissement des différents biens:
  • Le mobilier s'amortit entre 5 et 10 ans
  • L'immobilier s'amortit également pour la durée de détention. L'expert comptable arbitrera une durée d'amortissement comprise généralement entre 25 et 40 ans.
  • Le terrain, souvent inclus dans le prix d'acquisition, ne s'amortit pas. Si ce montant est inconnu, il convient de lui attribuer une quotepart de 10%.
• Récupération de la TVA (sous certaines conditions uniquement: si l'investissement en résidence offre des services de type para-hôtelier tel que ménage, fourniture de linges, nettoyage de local, préparation des repas)
  
• Exonération de plusvalue au-delà de cinq ans (pour des recettes locatives inférieures à 250 000 d'euros hors taxe par an)
• À condition que les revenus créés par cette activité dépassent à la fois 50 % des revenus du foyer fiscal et 23 000 euros de loyer (TTC) annuel, exonération pour l'ISF des biens en tant que "biens professionnels"

Statut fiscal LM(N)P pour investissement

Contrairement aux régimes fiscaux spécifiques rattachés à l'acquisition d'un bien immobilier à usage locatif, le statut de loueur en meublé professionnel ou non LM(N)P est un statut juridique et fiscal rattaché à la personne et non au bien. C'est pourquoi, il est bien pérenne et peu sensible aux modifications comme les régimes fiscaux liés aux opérations immobilières qui évoluent souvent au gré des changements de gouvernement et de politique.

Existant depuis plus de 40 ans, ce statut permet à une personne physique d'exercer une activité commerciale de location meublée à titre non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP). Cette activité permet à l'investisseur de bénéficier d'une fiscalité avantageuse car relevant du régime des sociétés commerciales (B.I.C).

LMP: risques de requalification, bail commercial

Quels sont les risques de requalification par l'administration fiscale en LMP ?

Principalement les dossiers ne vérifiant pas les 2 conditions suivantes :
1) La date de vente et la date de livraison doivent se faire dans la même année civile
2) Les loyers encaissés la 1ère année d'exploitation doivent réaliser l'objectif de 23 000 euros " prorata temporis ". C'est-à-dire, que la recette locative encaissée rapportée au nombre de mois écoulés depuis le début d'activité déclaré et la fin de l'année civile doit être supérieur à 1916,66 euros.

Comment éviter les pièges dans un bail commercial?

Il serait impossible à un débutant de réaliser une bonne lecture d'un bail commercial :

• Contacter un cabinet spécialisé et soumettez-lui votre choix...
• Un bail comporte obligatoirement certains articles délicats à interpréter seul!

Les articles à étudier de près : les conditions de renouvellement du bail, le poste des charges: entretien et copropriété, celui des travaux (article 605 et 606).

LMP : Loueur statut professionnel

Déroulement d'un investissement LMP:

• Vérifier votre capacité d'endettement en fonction de votre apport
• Trouver la meilleure forme juridique pour votre LMP
  
• Sélectionner vos produits en fonction du gestionnaire et de son bail
• Effectuer une simulation financière tout en optimisant le choix initial du crédit
• Signer les actes de vente auprès d'un notaire
• Suivre chaque étape de livraison et de prise d'effet du bail

Implications en termes de charges sociales du statut LMP:

• En période dite déficitaire, lorsque les charges déductibles et les amortissements sont supérieurs au recettes encaissées : le montant des charges sociales : URSSAF, retraite et maladie s'établit aux alentours de 1400 euros.
• Il est important de noter que, pendant cette période de financement, vous accumulez des trimestres (1 par an) qui peuvent se cumuler à vos trimestres acquis par ailleurs, et vous permettre, ainsi, d'avancer la date de votre "départ" en retraite.

=> LMP

Statuts LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel):

En vigueur depuis une quarantaine d'années, ce statut permet d'exercer une activité commerciale de location meublée de façon non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP). L'investisseur bénéficie de nombreux avantages, notamment:

• De récupérer la T.V.A sur l'achat du ou des biens
• De bénéficier d'un régime d'amortissement du bien à 100%
• De déduire ses intérêts d'emprunt ainsi que ses charges de gestion
• Et, dans le cas du LMP uniquement : imputer le déficit généré par les frais de commercialisation et de vente sur le revenu global de l'investisseur.

Avantages d'un investissement sous statut LMNP:

• Suffisant pour réaliser des opérations en vue d'une simple complément de revenus.
  
• Couverture sociale minimum
  
• Complément de points retraite
• Double régime de défiscalisation (crédit immobilier) : amortissement 100% HT, déduction intérêts de l'emprunt. Optimal pour une période de non imposition supérieur à 25 ans.

Avantages d'un investissement sous statut LMP:

• Exonération des plus-values ainsi que de l'ISF
  
• Economie de la TVA
  
• Importante réduction d'impôts les premières années (charges déductibles sur les revenus imposables)
  
• Implication en termes de cotisations URSSAF, maladie ou retraite
• Implication fiscale sur l'impôt sur le revenu

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