Les résidences médicalisées et le statut LMNP

RESIDENCES MEDICALISEES - EHPAD

Définition

Il s'agit d'établissements d’hébergement pour les personnes âgées. Ces résidences sont appropriées pour des personnes ayant des difficultés d'autonomie majeures pour assumer seules une des 4 actions élémentaires de la vie quotidienne :

• Manger
• Faire sa toilette
• S’habiller
• Se déplacer

La dépendance est dite « lourde » lorsque trois de ces actions ne peuvent être accomplies. C’est à partir de quatre-ving-cing ans que commence souvent ce type de dépendance.

Une règlementation qui sécurise l’investissement

Les établissements de type EHPAD, à l'opposé des résidences de services pour seniors, doivent respecter certains critères :

• Agrément de la DASS (Direction des Affaires Sanitaires & Sociales)
• Contrôle permanent des différentes activités et de la qualité des prestations fournies par l'EHPAD
  
• Cahier des charges strict établi par arrêté ministériel

L'investissement en résidences médicalisées est l'un des investissements les plus rentables du monde de l'immobilier: ils permettent des revenus défiscalisés, un récupération de la TVA, et un placement patrimonial rentable, entre autres.

Ces résidences reçoivent des allocations versées par le Conseil Général et sont contrôlés à des intervalles réguliers, ce qui permet de prévenir toute dérive budgétaire.

Loueur en meublé professionel

Conditions à réunir pour accéder au statut LMP:

• L'investissement locatif doit concerner un logement meublé.
• L'investisseur doit être inscrit au RCS en tant que loueur en meublé professionnel (LMP).
• L'investisseur doit retirer de son activité de loueur en meublé professionnel plus de 23 000 euros annuel ou au moins 50% de son revenu (le seuil se calcule par foyer fiscal).
• Tous les revenus locatifs doivent être déclarés au niveau des BIC (Bénéfices Industriels & Commerciaux).

Les différents biens immobiliers entrant dans la définition de meublé sont :

• bien locatif meublé
• résidence hôtelière, de tourisme, chambre d'hôte et gîte rural
• maison de retraite, résidence de service, etc.

Avantages de ce statut en particulier:

• Déduction totale sur les revenus des charges REELLES (compris : Frais d'acquisition, d'ingénierie, intérêts d'emprunt, etc.)
• Amortissement des différents biens:
  • Le mobilier s'amortit entre 5 et 10 ans
  • L'immobilier s'amortit également pour la durée de détention. L'expert comptable arbitrera une durée d'amortissement comprise généralement entre 25 et 40 ans.
  • Le terrain, souvent inclus dans le prix d'acquisition, ne s'amortit pas. Si ce montant est inconnu, il convient de lui attribuer une quotepart de 10%.
• Récupération de la TVA (sous certaines conditions uniquement: si l'investissement en résidence offre des services de type para-hôtelier tel que ménage, fourniture de linges, nettoyage de local, préparation des repas)
  
• Exonération de plusvalue au-delà de cinq ans (pour des recettes locatives inférieures à 250 000 d'euros hors taxe par an)
• À condition que les revenus créés par cette activité dépassent à la fois 50 % des revenus du foyer fiscal et 23 000 euros de loyer (TTC) annuel, exonération pour l'ISF des biens en tant que "biens professionnels"