Immobilier : location, habitation et crédits spécifiques

Les crédits et le divorce

2011-01-13T01:57:00.000-08:00

Un nouveau type de crédit à fait son apparition ces dernières décennies, suite à l'évolution de la société et des mentalités, il s'agit de solutions de rachat de crédit dans le cadre d'un divorce. Qu'il s'agisse de regroupement de crédits à la consommation ou de crédits spécifiques à la cessation de mariage, un nouveau marché a vu le jour.

Avant un divorce, les éventuelles dettes peuvent être indifféremment demandées à l'un ou l'autre conjoint, en général le plus solvable. Ces problématiques non prévues peuvent entraîner un surendettement, même dans le cas d'un divorce par consentement mutuel ou d'un divorce par internet, une tendance nouvelle née du développement des technologies de l'information.

Bref, on l'aura compris, de telles situations peuvent vite dégénérer, c'est pourquoi il est important de bien quantifier les biens de chacun et les procédures à suivre pour minimiser les risques d'endettement suite à un divorce.

Ressources:

Le guide financier du divorce
Divorce sur internet Lausanne
Réforme de 2005 sur le divorce

Crédits immobiliers: baisse historique

2010-08-10T14:10:00.000-07:00

Selon l'Observatoire Crédits et Logements, le taux de crédit immobilier approche de son niveau le plus bas jamais enregistré. Il est vrai que celui-ci a dégringolé depuis l'année 2008, suite à la crise du logement et la crise financière mondiale. Le record date de 2005, et nous en sommes actuellement à un taux de 3.39%, si l'on prend la moyenne entre le neuf et l'ancien.

Revers de la médaille, la hausse des prix et l'endettement important de nombreux foyers français, il faut compter près de quatre ans de salaire pour rembourser le prêt. La masse globale des crédits accordés dans le domaine de l'immobilier atteint près de 150 milliards d'euros cette année, une hausse importante de près de 20%, même si à ce niveau là, c'est bien sûr l'année 2007 qui détient le record.

Bref, tant que les prix augmentent et que les crédits diminuent, c'est le statut quo pour les emprunteurs, car ce qui est gagné d'un côté est perdu de l'autre. Une véritable stratégie gouvernementale globale de baisse des prix est de plus en plus urgente pour débloquer cette situation qui tend à perdurer. Malheureusement, les projections dans ce domaine restent pessimistes, et les experts n'entrevoient pas d'embellie pour 2011.

Réduire les frais immobiliers

2010-06-03T04:50:00.000-07:00

Tout projet immobilier d'envergure nécessite des frais accessoires qu'il peut sembler difficile de réduire: dans le cas des locations d'appartements ou de centres d'affaires, un contrat est signé, et l'on bénéficie d'un service clairement défini qui ne peut être discuté. Par contre, en cas d'achat ou de vente, les frais de notaire peuvent être sensiblement réduits.

Vérifier sur le contrat la clause concernant la prise en charge des frais notariés: soit l'agence immobilière soit l'acheteur devra s'en acquitter au final
Si ce montant est à votre charge, faites bien attention: ces frais sont calculés au pourcentage de la vente, à laquelle sont ajoutés les frais notariés eux-mêmes. Or, vous ne devez pas payer sur le pourcentage comprenant ces frais, mais sur le bien immobilier uniquement.
En cas d'achat d'immeubles meublés, tout le mobilier peut être déduit des frais: cuisine agencée, armoires, ameublement divers.

Au final, ces deux méthodes simplement permettent d'économiser des milliers d'euros de frais lors de l'achat d'appartements ou de maisons, en déduisant une somme du total sur la base duquel les frais notariés vous seront facturés.

Nouveautés du blog immobilier et locations

2010-05-03T07:05:00.000-07:00

Après une pause de quelques semaines, le blog immobilier et crédits va revenir sous une nouvelle forme avec de nouveaux articles dédiés au monde des emprunts. L'accent sera mis sur les locations, les achats ou les reventes de maisons et d'appartements individuels. Les particuliers laissent parfois beaucoup d'argent dans l'aventure, alors qu'il existe une série d'astuces légaux permettant de diminuer les frais liés au changement de propriétaire, à la sous-location ou encore au bail partagé. Nous laisserons aussi la parole à des experts issus d'agence immobilières, pour nous dévoiler l'autre côté du miroir, notamment les pratiques les plus courantes ainsi que les "astuces" connues des agences pour obtenir un maximum d'un bien immobilier.

Crédits : les pièges les plus fréquents

2009-05-20T05:37:00.000-07:00

En matière de rachat de crédit, certains points méritent toute votre attention, sous peine de le payer plus tard au propre comme au figuré.

1) l'assurance
Chaque crédit nécessite une assurance prêt, et une police vous sera proposée par l'organisme de crédit. N'hésitez pas à comparer les taux des enseignes concurrentes, car les variations de taux - mêmes minimes - se chiffrent à plusieurs centaines voire plusieurs milliers d'euros sur la facture finale.

2) le taux
Un crédit immobilier et un crédit conso auront un taux diamétralement opposé: bas pour le premier, il sera nettement plus élevé pour le second. La période de remboursement d'un crédit immobilier couvre plusieurs décennies, alors qu'un crédit à la consommation devra être remboursé sur une période de quelques années au maximum.

3) l'organisme de crédit
Il existe de nombreux outils comparatifs sur le net pour comparer les offres de crédit, et la plupart sont gratuites. N'hésitez pas à passer par de nombreux sites, et consulter les forums spécialisés pour récolter les expériences de leurs clients respectifs.

4) les indemnités
Autre point largement sous-estimé, les indemnités. En clair, si vous remboursez votre crédit trop vite, l'organisme de crédit est en droit de vous demander des indemnités cumulées à hauteur de 3% sur une période de 6 mois. Il est possible de négocier ces indemnités au début du contrat, même si une telle pratique risque de faire flamber votre taux mensuel. Il est très important d'être certain de pouvoir payer le crédit avant la limite pour qu'une telle négociation ait un sens.

5) frais de dossier
Le poste le plus important, car c'est la source de revenus principale de l'établissement qui octroie les prêts. Renseignez-vous sur les modalités avant de signer, et sachez qu'ils sont plafonnés à moins de 1000 euros.

Pour économiser le plus, ayez bien en tête votre situation financière pour prendre la bonne décision: soit négocier les frais de dossier, soit le taux, ou encore prévoir un remboursement anticipé. Si votre calcul de probabilités est le bon, vous sortirez gagnant de votre rachat de crédit.

Le crédit location

2009-04-30T23:51:00.000-07:00

Peu connu du grand public, le crédit dit "crédit location" est principalement utilisé dans le cadre de la location de véhicules, qu'il s'agisse de voitures de tourisme, de bateaux ou de camions. Lors du paiement mensuel, l'assurance est incluse, ainsi que l'entretien des véhicules. Le risque de ce type de crédit location est le plus important en cas de destruction ou perte du véhicule : dans ce cas, le reste du paiement sera à la charge du demandeur.

La location financière est consacrée aux dépenses concernant le matériel et l'équipement des entreprises. Il y a bien sûr une option d'achat, assortie d'une promesse de vente. Avantages : les entreprises peuvent déduire les charges issues de cette location financière, qui représente un type de crédit avantageux en cas de charges fixes élevées.

Locations immobilières ponctuelles

2009-03-05T01:06:00.001-08:00

Pour limiter les coûts d'établissement des entreprises, la location de bureau ponctuelle représente une économie importante, au niveau des charges immobilières et des frais liés aux infrastructures. Qu'il s'agisse de domiciliation commerciale ou de délocalisation de centrales téléphoniques, la location de bureaux équipés permet d'être opérationnel immédiatement et ainsi de rentabiliser un investissement. Au delà de 6 mois, les coûts de ce type de location commerciale deviennent prohibitifs et ne justifient plus le recours à de tels services.

Les crédits dans l'immobilier

2009-02-20T00:26:00.001-08:00

Lors de demandes de crédit pour habitations et locatifs, plusieurs solutions existent. S'il s'agit d'aménager une maison existante, par l'intermédiaire de travaux, le type de crédit le plus approprié serait le crédit travaux, plus flexible et aisé à obtenir qu'un crédit destiné à l'achat d'une maison.

Une autre solution, le prêt personnel, vous permet de ne pas spécifier son objet, et donne une certaine flexibilité à vos dépenses. Cependant, les taux pour ces crédits sont généralement élevés, et à long terme cette solution s'avère périlleuse.

Finalement, pour toute nouvelle habitation, le crédit immobilier classique reste l'investissement le plus stable sur le long terme, pour autant que vous ayez choisi la bonne formule de contrat auprès de votre banque. L'assurance crédit immobilier, obligatoire, peut être contractée auprès d'un acteur autre que votre banque, c'est pourquoi il est important de comparer les prix des principaux prestataires du marché, notamment les assurances.

Résidences disponibles en LMP et LMNP

2009-01-12T07:05:00.000-08:00

Un exemple ambitieux des possibilités offertes par le statut de loueur en meublé (professionnel et non professionnel) immobilier nous est livré par les jardins de Saint-Benoît dans le Languedoc. Alliant résidences de type secondaire seront proposées aux acquéreurs avec une parcelle de vigne exploitable, afin de développer ce type de cultures. Les maisons elles-mêmes, valant de 200 à 600'000 euros, sont idéalement situées dans la nature, reliées par des rues pavées.

Les formules d'acquisition ratissent large, du statut LMP à la location en meublé non professionnelle, en passant par la rentabilité locative. Les possibilités de crédit sur ce type d'habitation représentent un investissement viable

Déductions fiscales en LMNP et assurance habitation

2008-12-21T04:35:00.000-08:00

On parle souvent de conditions avantageuses pour les investissements de type LMNP: la loi permet avant tout de déduire la majorité des charges des revenus locatif de même type, en fonction de l'inscription ou non des biens à l'actif immobilier.

Au rayon des charges déductibles les plus lourdes, citons avant tout les frais liés à la gestion et aux assurances, notamment l'assurance habitation ou les remboursements sur crédit immobilier. Dans le cas de l'habitation, une assurance multirisque est fortement conseillée, étant donné les risques non-couverts par l'assurance habitation de base.

Les frais liés à l'exploitation de la propriété, qu'il s'agisse d'une résidence médicalisée ou d'une résidence de services, peuvent être déduis en majeure partie : coûts des réparations, entretien usuel, intérêts sur emprunts et amortissement de tous les biens immobiliers.

Autre avantage non-négligeable : le statut de loueur en meublé permet l'exonération de la TVA, à quelques exception près (résidences liées au tourisme notamment). D'autres taxes telles que la taxe d'habitation ou la taxe foncière (les deux premières années, lorsqu'il s'agit de bâtiments neufs), ainsi que la taxe dite "professionnelle".

Menace sur la location meublée professionnelle

2008-11-03T02:03:00.001-08:00

Le journal des finances rapporte cette nouvelle inquiétante: le gouvernement français veut durcir les conditions d'accès au régime fiscal d'investissement LMP / LMNP. Actuellement, le statut LMP permet de contourner l'impôt sur les loyers et de déduire les éventuels déficits.

Pourtant, si ce projet de loi durcit les conditions pour l'investissement en LMP, elle rend encore plus intéressant un investissement en LMNP : les déficits éventuels étaient auparavant imputables uniquement sur les revenus de l'année en cours.

Lire l'article complet sur le Journal des Finances

Les résidences médicalisées et le statut LMNP

2008-10-10T02:39:00.000-07:00

RESIDENCES MEDICALISEES - EHPAD

Définition

Il s'agit d'établissements d’hébergement pour les personnes âgées. Ces résidences sont appropriées pour des personnes ayant des difficultés d'autonomie majeures pour assumer seules une des 4 actions élémentaires de la vie quotidienne :

Manger
Faire sa toilette
S’habiller
Se déplacer

La dépendance est dite « lourde » lorsque trois de ces actions ne peuvent être accomplies. C’est à partir de quatre-ving-cing ans que commence souvent ce type de dépendance.

Une règlementation qui sécurise l’investissement

Les établissements de type EHPAD, à l'opposé des résidences de services pour seniors, doivent respecter certains critères :

Agrément de la DASS (Direction des Affaires Sanitaires & Sociales)
Contrôle permanent des différentes activités et de la qualité des prestations fournies par l'EHPAD
Cahier des charges strict établi par arrêté ministériel

L'investissement en résidences médicalisées est l'un des investissements les plus rentables du monde de l'immobilier: ils permettent des revenus défiscalisés, un récupération de la TVA, et un placement patrimonial rentable, entre autres.

Ces résidences reçoivent des allocations versées par le Conseil Général et sont contrôlés à des intervalles réguliers, ce qui permet de prévenir toute dérive budgétaire.

Loueur en meublé professionel

2008-10-07T07:55:00.000-07:00

Conditions à réunir pour accéder au statut LMP:

L'investissement locatif doit concerner un logement meublé.
L'investisseur doit être inscrit au RCS en tant que loueur en meublé professionnel (LMP).
L'investisseur doit retirer de son activité de loueur en meublé professionnel plus de 23 000 euros annuel ou au moins 50% de son revenu (le seuil se calcule par foyer fiscal).
Tous les revenus locatifs doivent être déclarés au niveau des BIC (Bénéfices Industriels & Commerciaux).

Les différents biens immobiliers entrant dans la définition de meublé sont :

bien locatif meublé
résidence hôtelière, de tourisme, chambre d'hôte et gîte rural
maison de retraite, résidence de service, etc.

Avantages de ce statut en particulier:

Déduction totale sur les revenus des charges REELLES (compris : Frais d'acquisition, d'ingénierie, intérêts d'emprunt, etc.)
Amortissement des différents biens:
- Le mobilier s'amortit entre 5 et 10 ans
- L'immobilier s'amortit également pour la durée de détention. L'expert comptable arbitrera une durée d'amortissement comprise généralement entre 25 et 40 ans.
- Le terrain, souvent inclus dans le prix d'acquisition, ne s'amortit pas. Si ce montant est inconnu, il convient de lui attribuer une quotepart de 10%.
Récupération de la TVA (sous certaines conditions uniquement: si l'investissement en résidence offre des services de type para-hôtelier tel que ménage, fourniture de linges, nettoyage de local, préparation des repas)
Exonération de plusvalue au-delà de cinq ans (pour des recettes locatives inférieures à 250 000 d'euros hors taxe par an)
À condition que les revenus créés par cette activité dépassent à la fois 50 % des revenus du foyer fiscal et 23 000 euros de loyer (TTC) annuel, exonération pour l'ISF des biens en tant que "biens professionnels"

Statut fiscal LM(N)P pour investissement

2008-09-25T07:10:00.000-07:00

Contrairement aux régimes fiscaux spécifiques rattachés à l'acquisition d'un bien immobilier à usage locatif, le statut de loueur en meublé professionnel ou non LM(N)P est un statut juridique et fiscal rattaché à la personne et non au bien. C'est pourquoi, il est bien pérenne et peu sensible aux modifications comme les régimes fiscaux liés aux opérations immobilières qui évoluent souvent au gré des changements de gouvernement et de politique.

Existant depuis plus de 40 ans, ce statut permet à une personne physique d'exercer une activité commerciale de location meublée à titre non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP). Cette activité permet à l'investisseur de bénéficier d'une fiscalité avantageuse car relevant du régime des sociétés commerciales (B.I.C).

LMP: risques de requalification, bail commercial

2008-09-11T04:53:00.000-07:00

Quels sont les risques de requalification par l'administration fiscale en LMP ?

Principalement les dossiers ne vérifiant pas les 2 conditions suivantes :
1) La date de vente et la date de livraison doivent se faire dans la même année civile
2) Les loyers encaissés la 1ère année d'exploitation doivent réaliser l'objectif de 23 000 euros " prorata temporis ". C'est-à-dire, que la recette locative encaissée rapportée au nombre de mois écoulés depuis le début d'activité déclaré et la fin de l'année civile doit être supérieur à 1916,66 euros.

Comment éviter les pièges dans un bail commercial?

Il serait impossible à un débutant de réaliser une bonne lecture d'un bail commercial :

Contacter un cabinet spécialisé et soumettez-lui votre choix...
Un bail comporte obligatoirement certains articles délicats à interpréter seul!

Les articles à étudier de près : les conditions de renouvellement du bail, le poste des charges: entretien et copropriété, celui des travaux (article 605 et 606).

LMP : Loueur statut professionnel

2008-08-26T01:16:00.000-07:00

Déroulement d'un investissement LMP:

Vérifier votre capacité d'endettement en fonction de votre apport
Trouver la meilleure forme juridique pour votre LMP
Sélectionner vos produits en fonction du gestionnaire et de son bail
Effectuer une simulation financière tout en optimisant le choix initial du crédit
Signer les actes de vente auprès d'un notaire
Suivre chaque étape de livraison et de prise d'effet du bail

Implications en termes de charges sociales du statut LMP:

En période dite déficitaire, lorsque les charges déductibles et les amortissements sont supérieurs au recettes encaissées : le montant des charges sociales : URSSAF, retraite et maladie s'établit aux alentours de 1400 euros.
Il est important de noter que, pendant cette période de financement, vous accumulez des trimestres (1 par an) qui peuvent se cumuler à vos trimestres acquis par ailleurs, et vous permettre, ainsi, d'avancer la date de votre "départ" en retraite.

=> LMP

2008-07-21T02:41:00.000-07:00

Statuts LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel):

En vigueur depuis une quarantaine d'années, ce statut permet d'exercer une activité commerciale de location meublée de façon non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP). L'investisseur bénéficie de nombreux avantages, notamment:

De récupérer la T.V.A sur l'achat du ou des biens
De bénéficier d'un régime d'amortissement du bien à 100%
De déduire ses intérêts d'emprunt ainsi que ses charges de gestion
Et, dans le cas du LMP uniquement : imputer le déficit généré par les frais de commercialisation et de vente sur le revenu global de l'investisseur.

Avantages d'un investissement sous statut LMNP:

Suffisant pour réaliser des opérations en vue d'une simple complément de revenus.
Couverture sociale minimum
Complément de points retraite
Double régime de défiscalisation (crédit immobilier) : amortissement 100% HT, déduction intérêts de l'emprunt. Optimal pour une période de non imposition supérieur à 25 ans.

Avantages d'un investissement sous statut LMP:

Exonération des plus-values ainsi que de l'ISF
Economie de la TVA
Importante réduction d'impôts les premières années (charges déductibles sur les revenus imposables)
Implication en termes de cotisations URSSAF, maladie ou retraite
Implication fiscale sur l'impôt sur le revenu

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